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新房市场的症结在于“量”，二手房市场的症结在于“价”。过去几年，我国新建住宅+二手住宅总成交面积基本稳定在15亿平方米左右，新房成交面积的持续收缩更多源于成交结构的变化，即二手房对新房成交的加速替代。
雪涛宏观笔记文：国金宏观宋雪涛/联系人张馨月
当前房地产市场的现状是：新房有价无量，二手房以价换量。
年初以来，新房成交面积持续承压。1-9月商品住宅销售面积同比下降5.6%，9月同比下降11.4%，较8月9.7%降幅走阔。1-9月百强房企销售面积1.2亿平方米，同比下降20.1%。其中，9月同比-14.7%，较8月-31.3%增速改善。
新房住宅价格延续上涨态势。根据中指研究院数据，9月百城新房住宅价格同比上涨2.7%，环比增长0.1%。分城市能级看，新房价格显著分化，一二线城市和三四线城市呈现“冷暖不均”的格局。其中，9月一线和二线城市同比增速分别为4.0%和0.6%，环比增速分别为0.2%、-0.1%，三四线城市同、环比增速分别为-1.2%、-0.3%。
与新房市场恰恰相反，年初以来的二手房市场保持量增价跌。
今年1-9月，18个样本城市二手房成交面积同比增长17.1%，9月同比增长29.7%，较8月3.1%增速显著改善。与此同时，二手房价格持续承压。9月百城二手住宅价格环比回落0.7%，为连续41个月环比下跌，同比增速为-7.4%，降幅较8月略有走阔。尽管各能级城市的二手住宅价格均处于下跌区间，但二线城市的跌幅最为显著。9月一线、二线和三四线城市二手住宅价格环比分别为-0.6%、-0.9%和-0.8%，同比增速分别为-4.0%、-8.3%和-7.9%。
因此，当前新房市场的症结在于“量”，二手房市场的症结在于“价”。
我国新房住宅销售面积由2021年高点的15.7亿平方米回落至2024年的8.1亿平方米，预计2025年将进一步下降至7.5亿平方米。尽管新房成交面积自2022年以来持续收缩，但城镇化进程放缓、人口老龄化等因素导致房地产需求侧的萎缩并非是主要原因。
如果将二手房成交纳入考量，我国新建住宅+二手住宅总成交面积从2021年的19.3亿平方米大幅下滑至2022年的15.7亿平方米以后，2023、2024年基本稳定在了15亿平方米左右的水平，预计2025年也将继续保持这一水平。
事实上，2022年新建住宅+二手住宅总成交面积较2021年的大幅收缩，反映的是投机需求的衰减。如果没有投机性需求，仅有真实居住需求的话，住房需求将是由总人口、城镇化、人均住房面积、折旧更新等因素决定的慢变量，短期内发生大幅波动的可能性不大，这也是过去三年住宅总需求能够稳定在15亿平的原因。
根据我们测算，在2030年之前，不考虑投机性需求，新增住房需求（新建+二手）将大致稳定在14亿平方米左右，当前可能已经达到了稳态水平。
因此，需求侧的收缩并非当前新房市场的症结，新房成交面积的持续收缩更多源于成交结构的变化，即二手房对新房成交的加速替代。
2021年我国二手房成交占比仅有19%，随着新房取消限价、部分房企出险以及房地产市场由成长期进入成熟期，二手房成交占比逐年提升，到2024年已达到46%，预计2025年将进一步提升至50%左右。当成交结构趋于稳定，二手房成交占比达到合理区间，新房的“量”也将止跌。
此外，新房销量的压力还源自“好房子”较快迭代带来的观望情绪，以及核心区域优质供给不足导致的延迟购买倾向。
去年以来，得房率100%的“新好房”受到购房者的追捧，但随着今年各地陆续出现得房率120%、140%的项目，导致新规产品变“旧规”，反而加剧购房者观望情绪。根据我们的测算，2025年新房住宅销售面积将保持在7.5亿平方米，新开工面积预计降至6亿平方米，竣工面积降至5亿平方米。今年以来，新房广义库存平均每月下降2000万平方米左右，目前广义库存已降至13.7亿平方米，接近2010年初的水平。随着新增需求不断消化冗余库存，市场自然企稳出清。
相较于新房市场，二手房市场整体的供需失衡更加明显，新增挂牌量带来的抛售压力是二手房价格持续回落的原因。3月以来，二手房挂牌量迅速增加，随之而来的是二手房价格的加速下跌。对于二手房市场而言，空头的力量来自新增挂牌，由于价格调整相较于新房更加灵活，面对供需失衡的压力，以价换量成为必然的选择。
但二手房挂牌增长最快的阶段已经过去，二手房市场已进入“去库存”阶段。根据58安居客研究院数据，百城二手房挂牌量自7月以来出现回落，各能级城市的新增挂牌量开始下降。其中，一线、新一线、二线城市8月新增二手房挂牌量分别为8.2、6.3、2.7万套，环比减少0.2、0.1、0.1万套，三四线城市新增挂牌量为0.9万套，环比持平。这意味着当前二手房市场已进入存量博弈阶段，在经历“最后一跌”之后有望实现止跌回稳。
风险提示
宏观经济改善程度不及预期，地产企稳节奏慢于预期，新房供给瓶颈加剧。
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